哈尔滨房价实质下降已成事实还有多少下降空间,毛利润：10%—15%比较合理哈尔滨的楼房的成本究竟是多少？如果房价继续下降，有没有可能突破成本价底线？据了解，各个区域、各个项目的成本有很大差异。以群力新区为例，如果是2010年初拍到的土地，楼面地价约为3000元/平方米、土建成本高层约为2000元/平方米，大小配套约为6 ..

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楼主发表于: 2011-11-20

毛利润：10%—15%比较合理

哈尔滨的楼房的成本究竟是多少？如果房价继续下降，有没有可能突破成本价底线？

据了解，各个区域、各个项目的成本有很大差异。以群力新区为例，如果是2010年初拍到的土地，楼面地价约为3000元/平方米、土建成本高层约为2000元/平方米，大小配套约为600元/平方米，再加上其他费用，群力新区的房子成本价约为6700———6800元/平方米。目前，群力新区内房子的均价为8500元/平方米，利润率一目了然。

如果房价要高于均价，开发商就要把品质作好，从而提高利润。然而，业内人士的一个共识是：哈尔滨好地段的楼盘高品质的不多。这种“特色”与哈尔滨房地产市场的成长背景密切相关：多年来哈尔滨房地产市场以刚性需求为主，开发商们逐步丧失了追求品质的能力，养成了“独特”的行业文化、企业文化。而相比之下，哈尔滨购房者的“接受点”较低，这也使得开发商放松了自身对品质的要求。在如此淡市之下，为了城市的发展、市场的发展，哈尔滨本土开发商调整的时候到了。而目前行业趋紧，以前追求品质是求发展，当下是求生存，从这种意义上而言，目前这样的市场状态下，对开发商尽快提升自身素质是有利的。

业内人士认为，开发企业的合理利润为毛利润为10%—15%，正常的理想状态是：通过调控政策，提高门槛、严格市场，把没有能力的开发商淘汰出市场，将土地、人力等资源向有实力的大品牌开发商集中，重新建立正常体系，进而健康、持续开发。对地产行业进行整合，使开发企业真正成为国民经济的重要支柱，而不是被全民所诟病的暴利行业。香港房地产的发展就是遵循了这样一种发展模式———从几百家到目前只剩下10家，目前已经进入良性发展轨道，进入更高层次、更专业的行业竞争。

去泡沫化的理性回归

对于哈尔滨的房价，富达地产副总经理车友琴认为，与全国一、二线城市相比，哈尔滨房地产市场仍以刚需为主，泡沫不大。从这种意义上而言，哈尔滨房价的下行空间不大。

车友琴认为，就价格而言，目前的楼市正在回归理性。以北京通州为例，泡沫较大，从去年的25000—26000元/平方米到今年的15000—16000元/平方米，区域平均降价幅度较大，而其实质泡沫过大，正在还原本来的价值。

车友琴认为，哈尔滨目前的降价也是价值的一种理性回归。在2009年的涨价风潮中，由于企业的趋利性，争取企业利益最大化，致使房价疯狂上涨，房子的价值被极大地泡沫化，而目前的市场状态下，开发商要实现销售就要使房价回归正常价值。

开发商降价别降低品质

从“五一”开始，哈西、群力等区域的楼盘已经出现打折，到目前，打折已经变得比较“深度”。然而，销量并未因为降价而提升，待购者更加坚信：价格会进一步下调，观望情绪因此更加浓厚。

业内人士认为，面对市场现状，开发商一定要理性，要有正常的利润预期，不要因为一时的资金压力，盲目降价，那样对自身的发展、对行业的发展都是不利的。而降价对于消费者而言，当开发商度过难关后，便又会考虑利润，这时开发商会以降低品质为代价，补偿之前牺牲的利润，而貌似占到便宜的消费者，实质上牺牲的是自己的利益。

就总体情况而言，在刚性需求为主的哈尔滨市场，哈尔滨的发展商取得了良好的发展基础，从局部市场而言，准备足够充分；但从全国视野来看，哈尔滨开发商刚刚起步。

随着房地产市场的不断发展，本土开发商在经营理念、专业人才的选用方面必须作出改变。淡市之下，需求仍然存在，但是购房者会更加挑剔，选择的范围更大，这就要求开发商提升品质。

调控政策来得异常猛烈，项目却不能短期内作出调整。在这个“冬天”，开发商要调整发展策略、产品结构。对利润要有正确的预期，正确认识现状。业内人士认为，哈尔滨楼市的降价底线不会低于成本价，毕竟不同于全国性的开发商，哈尔滨的开发商不会断臂求生。

可能还会降，有房尽快抛

在楼市降价的风潮中，哈尔滨楼市中有一批特殊人群，他们不是职业的炒房者，但手里都有几套住房，以求保值。那么，这部分人手里的房子应该如何处置呢？

对此，中北地产的董事长郝向义建议，手中有房的市民尽快清仓。他对后市看得有些悲观：调控之下，需求仍在，但这部分市场需求不足以支撑房地产市场。同时，人们的观念也开始改变———房子也能贬值。再加上银行收紧，支付月供很难，人们的观望情绪会进一步浓厚。

据郝向义介绍，目前哈尔滨在建的工程超过4000平方米，后续的建筑面积将会很大，难以消化。在形势急转之下，相当一段时间看不到希望。有资金的开发商即使是能支撑，但也会很纠结———因为市场不好，盖了房子卖不出去；最痛苦的还是没有资金只有地、等待边卖边回收资金的开发商。

目前，中北春城仅剩10套房子，可谓“胜利大逃亡”，郝向义很享受企业的这种状态。一段时间以来，已经有人向郝向义伸出橄榄枝，寻求合作开发，但是他短期内没有拿地的打算，计划观望一段时间再说。